TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., ekonomi ve kent gelişiminde yönlendirici etkisi bulunan, reel sektörün atardamarları arasında yer alan ve pek çok şirkete ev sahipliği yapan organize sanayi bölgelerine (OSB) ilişkin güncel bir araştırma hazırladı. 

Son yıllarda sanayi yapılarına yönelik talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya göre, bu gelişmenin hem arsa satış değerlerini hem de fabrika kira değerlerini etkilediği ifade edildi. Yıllık kira artışlarında Adana yüzde 189’luk artışla ilk sırada yer alırken, İzmir yüzde 176 artış oranıyla ikinci, Manisa ise yüzde 175’lik dilimde üçüncü oldu. Denizli %81 ile en düşük kira artış oranına sahip kent olurken, 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 olarak gerçekleşti.

 “Adana, İzmir ve Manisa lojistik avantajı sebebiyle daha yüksek talep alıyor”

Fabrika kiralarındaki artışta arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte sınırlı fabrika arzı ve talep artışının önemli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlemlenen önemli orandaki artış nedeniyle baz etkisinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin genellikle mal sahipleri tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlanabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreciyle birlikte öncelikle Marmara Bölgesi’nde görülen talep artışı, 2021 yılı itibarıyla diğer bölgelere kıyasla bu bölgede fiyatları daha çok artırdı. Bu durumun, kira düzeyi en yüksek OSB’lerin bu bölgemizde bulunmasının başlıca sebebi olduğunu söyleyebiliriz. Adana, İzmir ve Manisa’nın ise sahip olduğu lojistik avantaj doğrultusunda daha yüksek talep aldığını ve diğer OSB’lerin bulunduğu illerden olumlu ayrıştığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az gerçekleştiği il yüzde 81 oranla Denizli olurken, yüzde 189’luk artışla ise Adana en fazla artışın yaşandığı bölge olarak dikkat çekiyor” diye konuştu.

“OSB’lerde yıllık arsa değer artışı ortalama yüzde 117 seviyesinde”

Gayrimenkulün pazar değerinin yatırımın bir yıllık kira değerine bölünmesiyle geri dönüş süresinin hesaplanabildiğini açıklayan Maya, OSB’lerde ortalama geri dönüş süresinin 2022 yılındaki ortalama değeri olan 16,6 yıldan, 2023 yılında 18 yıla ulaştığına işaret etti. 

İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar ve endüstriyel yapılara artan taleplerin geri dönüş sürelerinde artışa yol açtığını belirten Maya, “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş süreleri 14,5-17,5 yıl aralığında iken Karadeniz hariç diğer bölgelerde geri dönüş sürelerinin 17-21 yıl aralığında değiştiği görünüyor. Arsa değerlerinin doluluk oranının yüksek olması ise sınırlı arsa arzı ve talep artışından olumlu etkileniyor. Arsa değer artışlarında İzmir, Manisa gibi illerde talep artışı en önemli itici güç olurken, Kayseri ve Adana’da baz değerlerin düşük olmasının da güçlü artış oranlarında etkisi bulunuyor. Piyasası daha oturmuş olan ve yüksek satış birim değerlerine sahip olan İstanbul ile yakın çevresinde ise ortalamanın kısmen altında artış oranları gözlemleniyor. Arsa değer artışı ile kira değer artışının uyumlu olmasını piyasanın sağlıklı ilerlediğine yönelik bir işaret olarak da değerlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa değer artışına baktığımızda yüzde 117’lik bir ortalama görüyoruz. Yıllık arsa değer artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana ön plana çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde bir artış gerçekleştiği de dikkat çekiyor” dedi. 

“İzmir’de doluluk düşük olsa da yüksek talep nedeniyle kira artışları devam ediyor”

Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin de yüksek olduğunu ifade eden Maya, diğer yandan düşük doluluk oranlarının doğrudan talep olmadığının bir göstergesi olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi. Yeni gelişme sahaları açılan veya yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde doluluk oranlarının düşük olduğunun görülebildiğine değinen Maya, “Çalışmaya konu OSB’lerin 8’i haricinde tamamında doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde yer alıyor. Doluluk oranının yüksek olması, gelecek dönemlerde alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira değerlerinin yukarı yönlü artışını destekleyebilecek. 

Diğer yandan, İzmir örneğinde doluluk oranlarının düşük olmasına karşın gözlemlenen güçlü kira artışı, bölgeye talebin artış gösterdiğinin en belirgin göstergelerinden biri. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı hızla artarak 14’e ulaşmakla birlikte, doluluk oranlarının diğer bölgelere kıyasla kısmen düşük olduğu dikkat çekiyor. Bölgedeki diğer illerdeki yüksek doluluk oranları ile birlikte daha düşük kira bedellerine sahip olması, bölgeyi olumlu etkileyebilir. Bu sayede kapasitenin doğru bir şekilde yönetimi de önem kazanıyor” açıklamasını yaptı.

Bir Bakışta Organize Sanayi Bölgeleri 2023 raporuna linkten ulaşabilirsiniz: https://www.tskbgd.com.tr/arastirma-ve-yayinlarimiz/pazar-arastirmasi-ve-sektor-analizi/bir-bakista-organize-sanayi-bolgeleri-raporu/

 OSB’lerde Yıllık Ortalama Kira Artışı

İstanbul

125%

Kocaeli

82%

Bursa

99%

Sakarya

105%

Tekirdağ

109%

Samsun

82%

İzmir 

176%

Antalya

82%

Afyonkarahisar

96%

Denizli

81%

Manisa

175%

Ankara

120%

Kayseri

128%

Konya

88%

Eskişehir

92%

Malatya

86%

Gaziantep

86%

Adana

189%

 

OSB’lerde Ortalama Geri Dönüş Süresi (yıl)

İstanbul

17,50

Kocaeli

15,50

Bursa

15,00

Sakarya

17,50

Tekirdağ

14,50

Samsun

16,00

İzmir 

20,00

Antalya

19,00

Afyonkarahisar

19,00

Denizli

21,00

Manisa

19,50

Ankara

19,00

Kayseri

19,00

Konya

19,00

Eskişehir

21,00

Malatya

17,00

Gaziantep

17,00

Adana

17,00

 

 

 

 OSB’lerde Yıllık Ortalama Arsa Değer Artışı

İstanbul

99%

Kocaeli

90%

Bursa

99%

Sakarya

114%

Tekirdağ

115%

Samsun

97%

İzmir 

130%

Antalya

139%

Afyonkarahisar

110%

Denizli

80%

Manisa

139%

Ankara

122%

Kayseri

191%

Konya

114%

Eskişehir

100%

Malatya

81%

Gaziantep

91%

Adana

197%

Editör: Mevre Kaya